一、英国房地产业反洗钱监管的主要做法

（一）构建了完善的房地产业反洗钱监管法律体系

在法律层面上，《2002 年犯罪收益法》中明确将房地产行业实体和个人认定为应履行反洗钱义务的特定非金融机构，并适应相应的洗钱罪名①。在条例层面上，《2007 年反洗钱条例》中明确将与房地产业相关的经纪商以及从事房地产经纪业务的律师纳入反洗钱监管范围，并对其客户尽职调查、可疑交易报告、交易记录保存、内部政策和程序、配合监管等方面作了详细的规定。2014 年颁布的《反洗钱条例 :房地产监管指南》则在《2007 年反洗钱条例》的基础上，针对房地产行业的洗钱特点，细化了房地产经纪应履行的反洗钱义务及具体落实措施。法律和条例层面相互配合形成对房地产业有效监管的依据。

（二）针对行业特性实行反洗钱分业监管安排

一是房地产实体和代理的监管权设在英国税务总局（HMRC），它们必须在 HMRC 进行注册登记方可从事相关业务，并同时接受 HMRC 的反洗钱监管。二是房产经纪机构因其业务涉及金融安排，因而同时受到英国税务总局（HMRC）和金融市场行为监管局（FCA）监管，HMRC 和FCA 可视具体业务情况决定由其中一家机构实施具体监管。三是专门从事房地产交易业务的律师事务所则由此类律师事务所组成的全国性行业自律机构按照现行法律法规实施反洗钱监管。

（三）明确房地产业应尽的反洗钱义务

英国房地产业反洗钱义务主要包括建立反洗钱 / 反恐融资内部控制体系和执行客户尽职调查及可疑交易报告制度两方面（见表 1），并十分强调反洗钱义务须建立在风险为本的基础上，实现义务履行效能最大化和成本最小化。

（四）建立有利于掌握房地产真实受益人的机制

为清楚掌握房产权属和受益人，英国内阁办公室在《2016-2018 英国开放政府行动方案》中建立了一份企业实际收益所有权公开登记表，要求所有持有或有意愿购买英国房产的外国企业，都必须详细登记其实际收益所有者信息。同时，英国与 45 个司法管辖区开展国际合作，建立企业真实所有者的信息自动交换机制，包括开曼群岛、马恩岛、百慕大在内的离岸金融中心都将公开其持有的企业登记资料。实际受益所有权信息强制披露和企业所有者信息跨国交换机制，对预防和打击企业实际收益控制人隐匿身份实施房地产洗钱具有重要意义。

二、我国房地产业反洗钱监管存在问题

（一）房地产业反洗钱义务主体尚未确认

国内现行反洗钱法律法规并未将房地产业认定为反洗钱义务主体，虽然《中华人民共和国反洗钱法》要求特定非金融机构履行反洗钱义务，但特定非金融机构是否包含房地产业并没有相应的法律界定。

（二）对房地产业的反洗钱监管职责不明

对于房地产业反洗钱监管而言，人民银行尚未开展反洗钱监管工作，而工商和税务部门虽然具有对房地产业的监管职责，但目前这些职责缺乏与反洗钱相关的职责规定和监管要求。

（三）房地产业应履行的反洗钱义务不明确

由于房地产业不属于法律意义上的反洗钱义务主体，导致针对房地产业的具体反洗钱义务尚无法律上的要求。即使将房地产业认定为特定非金融机构，《反洗钱法》第三条对特定非金融机构反洗钱义务规定②过于原则性，使房地产业反洗钱义务难以具体落到实处。

（四）房产真实受益人信息获取存在较大难度

我国仅具备房产登记人信息，对于房产登记人背后的真实受益人，目前尚不具备信息公开及查询机制。而由于全国住房信息并未实现联网，即使是房产登记人本身，也存在信息获取难以完整的情况。

三、借鉴及启示

（一）完善房地产业反洗钱监管法律制度

建议在法律上明确房地产业（包括房地产业实业及个人、房地产经纪实业及个人）属于特定非金融机构，需要执行相应的反洗钱法律义务，同时结合房地产行业特征，由反洗钱行政主管部门会同有关行业主管部门制定相应的法规或规章，制定有操作性和针对性的反洗钱 / 反恐融资义务内容。同时建议明确对房地产业相关实体和个人违法反洗钱法律法规的相关罚则，督促其积极履行反洗钱义务。

（二）建立反洗钱行政主管部门与行业主管部门的联合监管模式

鉴于房地产业的专业性和特殊性，建议可借鉴英国的分业监管安排，在反洗钱联席会议框架下，建立人民银行、国土资源部及住建部的联合监管模式，并明确监管方式、监管职责、相互沟通机制和联合执法要求等。同时，适时开展实际的联合监管活动，摸清当前房地产业所面临的洗钱风险状况，并对监管中发现的违反反洗钱法律法规的行为及时依法处理。

（三）逐步建立完善房地产相关信息登记和查询机制

建议加强与国土资源部、住建部等房地产行业主管部门的沟通，整合房产交易资金来源、房产实名登记、房产代理交易、房产真实受益人等多项信息内容，在实现全国住房信息联网的基础上，建立不动产信息依法公开查询系统，增强房地产交易信息的透明度，提高借助房地产业洗钱的风险预防能力。